Stadt Obertshausen

Grundsteuerreform 2025
Grundbesitzabgaben-Bescheide kommen Anfang Januar

Ab 10. Januar 2025 verschickt die Stadtverwaltung rund 8.700 Grundbesitzabgabenbescheide an die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer in Obertshausen. Mit dem Grundbesitzabgabenbescheid werden die Grundsteuer, die Abwasser- und Wassergebühren, die Niederschlagswasser- und Abfallgebühren, sowie wiederkehrende Straßenbeiträge erhoben. Die Jahreszahlungen werden quartalsmäßig aufgeteilt; die erste Rate ist am 15. Februar 2025 fällig.

Während die Gebühren für Abwasser, Wasser, Niederschlagswasser und Abfallgebühren kostendeckend kalkuliert werden müssen, hat sich bei den Grundsteuern mit Inkrafttreten des neuen Grundsteuerrechts am 1. Januar einiges an der bisherigen Grundsteuerpraxis geändert.
 

Wie setzt sich die Grundsteuer überhaupt zusammen?
Für die Ermittlung der Grundsteuer hat sich mit Inkrafttreten des neuen Grundsteuerrechts zum 1. Januar 2025 die Berechnung des Grundsteuermessbetrages durch das Finanzamt geändert. Die Höhe der Grundsteuer für Grundbesitzerinnen und -besitzer ist eine individuelle Steuerlast, die sich wie folgt errechnet: Neuer Grundsteuermessbetrag des Finanzamts x Städtischer Hebesatz in % = Jährlicher individueller Grundsteuerbetrag.
 

Inkrafttreten des neuen Grundsteuerrechts 2025: Neue Grundsteuermessbeträge
Das Bundesverfassungsgericht hatte im Jahr 2018 entschieden, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sind. Die Richterinnen und Richter hatten einen Verstoß gegen die Gleichbehandlung festgestellt. Dieser soll mit der zum 1. Januar 2025 geltenden Grundsteuerreform geheilt werden.

Die Ungleichbehandlung bezieht sich vor allem auf die Bewertung von Grundstücken mit älteren Immobilien gegenüber Grundstücken mit jüngeren Immobilien in ähnlicher Lage. Die Bewertungsgrundlage der Grundsteuerberechnung wurde für Grundstücke mit älteren Immobilien seit 1964 (zum Teil noch länger zurück) nicht mehr fortgeschrieben; vergleichbare jüngere Immobilien und Grundstücke wurden hingegen nach „tatsächlichen“ beziehungsweise aktuellen Werten berechnet.

Im Vorfeld der gesetzlichen Änderung mussten Grundbesitzerinnen und -besitzer bereits in den Jahren 2022 und 2023 eine Grundsteuererklärung an das jeweils zuständige Finanzamt abgeben; für das Stadtgebiet Obertshausen ist das Finanzamt Offenbach zuständig. Auf dieser Grundlage führte das Finanzamt Offenbach für alle Grundstücke/Immobilien eine Neubewertung und damit einhergehend auch die Festsetzung neuer Grundsteuermessbeträge durch. Die so ermittelten und ab 2025 neu anzuwendenden Grundsteuermessbeträge wurden in der Regel vom Finanzamt mittels des Grundsteuermessbescheids an die Grundbesitzerinnen und -besitzer verschickt.

In Hessen wurden für die Neuberechnung der jeweiligen Grundsteuermessbeträge drei Kernelemente mit unterschiedlicher Gewichtung zugrunde gelegt:

• Die Grundstücksgröße,
• die Wohnfläche und
• der Bodenrichtwert (Durchschnittswert von Grundstücken in einer Kommune).

Der Stadt wurden seit April dieses Jahres vom Finanzamt Offenbach sukzessive die neu berechneten Grundsteuermessbeträge übermittelt.
 

Anpassung des städtischen Hebesatzes: Neuberechnungen des Hessischen Finanzministeriums – Aufkommensneutralität für Kommunen
Im Zuge der Grundsteuerreform hat das Hessische Finanzministerium allen hessischen Städten und Gemeinden im Juni eine individuelle Hebesatzempfehlung für das Jahr 2025 zukommen lassen. Die Empfehlungen basieren auf dem Willen von Bund und Land, dass sich das neue Grundsteueraufkommen bei den Städten und Gemeinden weder erhöhen noch verringern soll. Die Reform der Grundsteuer soll also für Kommunen aufkommensneutral sein.

Um die Aufkommensneutralität für die Stadt Obertshausen zu gewährleisten, hat das Hessische Finanzministerium die Reduzierung des Hebesatzes für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Flächen) von derzeit 431 % auf 413,74 % und die Anhebung des Hebesatzes für die Grundsteuer B (unbebaute und mit Gebäuden bebaute Grundstücke) von derzeit 600 % auf 781,60 % empfohlen.

Städtische Grundsteuer-Hebesätze 2025
Die Grundbesitzabgabenbescheide der Stadt, die wie erwähnt Anfang des kommenden Jahres verschickt werden, enthalten zwei Bestandteile:

• den neuen Grundsteuermessbetrag, den das zuständige Finanzamt Offenbach im Grundlagenbescheid ermittelt hat und
• die von der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Hebesätze für das Jahr 2025.

Auf Vorschlag des Magistrats wurde zunächst durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung am 10.10.2024 einstimmig der Hebesatz der Grundsteuer B zum 1. Januar 2025 von aktuell 600 Prozent auf rund 782 Prozent angehoben. Bereits im Oktober wurde mitgeteilt, dass eine Nachjustierung bis Ende des Jahres wahrscheinlich ist. Doch um die finanzielle Handlungsfähigkeit der Kommune zu sichern und einen genehmigungsfähigen Haushalt vorzulegen, ist ein Hebesatz von 998 Prozent eingepreist worden.  

Um die Bürgerinnen und Bürger über die Steuererhöhung frühzeitig zu informieren und nicht bis Februar (voraussichtlicher Beschluss zum Haushalt durch die Stadtverordneten) oder gar Mai/ Juni 2025 (voraussichtliche Genehmigung des Haushalts durch die Kommunalaufsicht) zu warten und nachträglich die Steuererhöhung mitzuteilen und diese dann rückwirkend für zwei Quartale nachzahlen zu müssen, hatte der Magistrat unmittelbar nach Beschluss des Haushaltsplanentwurfs 2025/2026 eine weitere Beschlussvorlage in die Gremien gebracht. Am 05.12.2024 hatte die Stadtverordnetenversammlung einstimmig den neuen Hebesatz von 998 Prozent zum 01.01.2025 beschlossen.
 

Auswirkungen auf die individuelle Steuerlast: Für manche Grundbesitzerinnen und -besitzer wird’s günstiger, für manche teurer
Je nach Grundsteuermessbetrag (Lage, Fläche und Wert des Grundstücks) in Verbindung mit den neuen städtischen Hebesätzen kann die individuelle Steuerlast von Grundbesitzerinnen und -besitzern ab 2025 höher, niedriger oder gleichbleibend ausfallen. Die tatsächliche Steuerlast ist von der individuellen Wohnfläche und Grundstücksgröße abhängig.

Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten, insofern sind auch Mieterinnen und Mieter von einer Reduzierung oder einer Erhöhung der Grundsteuer betroffen (anteilig nach Größe der jeweiligen Mietwohnung).
 

Beispiele für die Berechnung der Grundsteuer inklusive der individuellen Veränderungen:

Grundstück A:

• Berechnung bis 31.12.2024: 100 (Messbetrag alt) x 600 % (Hebesatz 2024) = 600,00 Euro jährliche Grundsteuer
• Berechnung ab 1.1.2025: 50 (Messbetrag neu) x 998 % (Hebesatz 2025) = 499,00 Euro jährliche Grundsteuer

Grundstück B:

• Berechnung bis 31.12.2024: 50 (Messbetrag alt) x 600 % (Hebesatz 2024) = 300,00 Euro jährliche Grundsteuer
• Berechnung ab 1.1.2025: 50 (Messbetrag neu) x 998 % (Hebesatz 2025) = 499,00 Euro jährliche Grundsteuer

Grundstück C:

• Berechnung bis 31.12.2024: 50 (Messbetrag alt) x 600 % (Hebesatz 2024) = 300,00 Euro jährliche Grundsteuer
• Berechnung ab 1.1.2025: 75 (Messbetrag neu) x 998 % (Hebesatz 2025) = 748,50 Euro jährliche Grundsteuer

Da es in der Woche nach dem Versand der Grundsteuerbescheide zu einer Vielzahl von Rückfragen kommen wird, bittet die Stadtverwaltung frühzeitig um Verständnis für mögliche Verzögerungen.
 

Bürgerversammlung
Am 12.12.2024 fand die Bürgerversammlung zum Thema der Grundsteuerreform und der Haushaltssituation für die Jahre 2025 und 2026 im Bürgerhaus statt.

Hier  finden Sie die Präsentation des Hessischen Städtetags.

Hier  finden Sie die Präsentation der Stadt Obertshausen.

Hier  können Sie sich die Bürgerversammlung über YouTube ansehen.

Änderung der Anschrift und Eigentumswechsel
Wenn sich Ihre Anschrift ändert, geben Sie uns bitte umgehend Ihre neue Adresse bekannt. Informieren Sie uns auch, wenn im Laufe des Jahres ein Eigentumswechsel stattfindet. Wir bitten Sie, uns dann die Kopie der Grundbucheintragung bzw. des Kaufvertrages zuzusenden, damit eine Änderung der Steuer- und Gebührenveranlagung zeitnah vorgenommen werden kann.

Ansprechpartner sind Frau Müller Tel. 06104 / 703-2301 und Frau Bauer Tel. 06104 / 703-2304. E-Mail: steueramt(@)obertshausen.de.